O que diz a lei portuguesa sobre arrendar casa, em português simples.

Forma do contrato

Desde a reforma de 2019, o arrendamento habitacional tem de ser reduzido a escrito. Um simples acordo verbal não chega para proteger legalmente nenhuma das partes.

O contrato deve identificar as partes, o imóvel, o valor da renda e a data de início. Sem contrato escrito, o inquilino ainda pode provar a existência do arrendamento por outros meios (por exemplo, recibos de renda), mas é muito mais difícil.

Identificação e garantias

É comum o senhorio pedir documento de identificação, comprovativo de rendimentos e, por vezes, um fiador. Não existe uma lista legal obrigatória. Isto resulta da prática do mercado, não da lei.

Pedir estes documentos não pode ser feito de forma discriminatória, por exemplo com base em nacionalidade, etnia, orientação sexual ou situação familiar.

Licença de utilização

Um imóvel destinado a habitação deve ter uma licença de utilização emitida pela Câmara Municipal, que comprova que está apto para esse fim.

A falta de licença não anula automaticamente o contrato, mas pode ser um sinal de alerta sobre a situação legal do imóvel.

Caução (depósito de garantia)

O senhorio pode pedir uma caução para garantir o cumprimento do contrato, mas esse valor não pode exceder duas rendas mensais.

A caução deve ser devolvida no final do contrato, descontando apenas danos que não resultem do uso normal do imóvel.

Rendas adiantadas

Além da caução, o senhorio só pode exigir o pagamento adiantado de, no máximo, duas rendas.

Duração do contrato

Se o contrato tiver prazo certo (por exemplo, 1, 2 ou 5 anos), isso deve constar expressamente do texto. Se não houver prazo definido, o contrato considera-se de duração indeterminada.

Um contrato com prazo certo renova-se automaticamente no final de cada período, salvo se uma das partes se opuser dentro dos prazos legais. Esta é a regra que se aplica quando o contrato não diz nada em contrário, por isso é comum os contratos escreverem esta cláusula de forma explícita, por vezes com um período de renovação diferente do que a lei prevê por defeito.

Atualização da renda

Em cada contrato, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com base no coeficiente publicado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística). Em 2026 esse coeficiente é 1,0224, ou seja, um aumento de 2,24%.

O senhorio deve avisar o inquilino por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, sobre o novo valor.

Atraso no pagamento da renda

Se pagar a renda com atraso, mas regularizar a situação dentro de 8 dias a contar do início do atraso, não há qualquer penalização.

Passado esse prazo, o senhorio pode exigir, além da renda em atraso, uma indemnização de 20% sobre o valor em dívida. Pagar a renda junto com essa indemnização elimina a situação de incumprimento (chama-se "purgar a mora").

Só atrasos graves ou repetidos, como visto noutro ponto desta página, dão ao senhorio o direito de terminar o contrato.

Obras e reparações

Salvo acordo em contrário, o senhorio é responsável por todas as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, necessárias para manter o imóvel habitável.

O inquilino só pode fazer obras no imóvel se o contrato o permitir ou se tiver autorização escrita do senhorio.

Sublocação e cedência

O inquilino não pode sublocar o imóvel, cedê-lo a terceiros, ou ceder a sua posição no contrato, sem autorização escrita do senhorio, salvo nos casos previstos na lei.

Quando a sublocação é permitida ou autorizada, o inquilino deve comunicá-la ao senhorio no prazo de 15 dias.

Isto também importa a quem vai para uma casa subarrendada: se for você a mudar-se através de alguém que não é o senhorio direto, vale a pena confirmar que essa sublocação foi autorizada por escrito pelo proprietário. Uma sublocação feita sem autorização é ilegal e dá ao senhorio motivo para terminar o contrato principal, o que deixa quem lá vive, muitas vezes sem saber da situação, em risco de ter de sair sem aviso prévio.

Recibos e IRS

O senhorio é obrigado a emitir um recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças sempre que recebe um pagamento, incluindo a caução e rendas adiantadas. Não emitir o recibo pode resultar em coima.

O inquilino pode deduzir 15% das rendas pagas na habitação permanente ao IRS, até 900€ por ano em 2026, ou até 1.100€ para quem está no primeiro escalão. Só conta se o contrato estiver registado nas Finanças e as rendas tiverem recibo eletrónico.

O senhorio paga IRS sobre as rendas recebidas (categoria F), normalmente a uma taxa autónoma de 25%, mas essa taxa pode descer bastante consoante a duração do contrato ou se a renda for considerada moderada.

Formas de cessação

Revogação: acordo mútuo entre senhorio e inquilino.

Resolução: por incumprimento de uma das partes, por exemplo falta de pagamento da renda.

Oposição à renovação: uma das partes impede a renovação automática no final do prazo.

Denúncia: fim unilateral de um contrato de duração indeterminada, nos casos previstos na lei.

Caducidade: extinção automática do contrato, por exemplo por morte do inquilino sem sucessores habilitados, em certos casos.

Denúncia pelo senhorio

Num contrato de duração indeterminada, o senhorio pode denunciá-lo por necessidade de habitação própria ou dos descendentes, para demolição ou obras profundas, ou sem motivo justificado, mas sempre com aviso prévio (entre 1 e 15 meses, dependendo do fundamento) e nunca com menos de 6 meses de antecedência da desocupação pretendida.

A comunicação tem de indicar expressamente o fundamento da denúncia, sob pena de ser ineficaz.

Proteção de arrendatários idosos ou com deficiência

Em contratos antigos (celebrados antes de 1990) ou em contratos com prazo certo celebrados antes de fevereiro de 2019, se o inquilino tiver 65 anos ou mais, ou uma deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, e viver na casa há pelo menos 15 ou 20 anos (consoante o caso), o senhorio só pode denunciar o contrato ou opor-se à renovação para realizar obras profundas de remodelação ou restauro, e mesmo assim tem de garantir o realojamento do inquilino durante as obras.

Esta proteção reforçada não se aplica à generalidade dos contratos novos. Se tiver dúvidas sobre se o seu contrato está abrangido, vale a pena procurar aconselhamento jurídico, por exemplo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

Denúncia pelo inquilino

Num contrato de duração indeterminada, o inquilino pode terminá-lo a qualquer momento, sem justificar, depois de viver na casa há pelo menos 6 meses. O prazo de aviso depende de há quanto tempo já lá vive: 120 dias se já forem um ano ou mais, ou 60 dias se for há menos tempo.

Num contrato com prazo certo, o inquilino pode terminá-lo mais cedo depois de cumprido um terço da duração, com o mesmo aviso de 120 ou 60 dias consoante a duração do contrato. Também pode opor-se à renovação automática, avisando com pelo menos 120 dias de antecedência do fim do prazo.

Não cumprir o prazo de aviso não impede a saída, mas obriga o inquilino a pagar ao senhorio a renda correspondente aos dias de aviso em falta.

Incumprimento e despejo

Se o inquilino tiver 2 ou mais rendas em atraso, o senhorio deve primeiro notificá-lo para pagar no prazo de 10 dias. Só depois disso pode avançar para a resolução do contrato.

O processo de despejo corre através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Não é permitido ao senhorio mudar fechaduras ou retirar bens sem decisão legal. O chamado "despejo por conta própria" é proibido e pode constituir crime.

Devolução da caução

A lei não fixa um prazo exato para a devolução. O entendimento geral é que deve acontecer sem demora, depois da entrega das chaves e da verificação do estado do imóvel. Por isso é boa prática o contrato indicar um prazo concreto, por exemplo 15 ou 30 dias.

O senhorio só pode descontar valores correspondentes a danos reais, nunca ao desgaste normal do uso ao longo do tempo. Uma parede com sinais de tempo não é o mesmo que uma parede partida. Cabe ao senhorio justificar e provar qualquer desconto, por exemplo com fotografias ou orçamentos.

Se o senhorio não devolver a caução nem justificar a retenção, o inquilino deve exigir a devolução por escrito, de preferência por carta registada com aviso de receção. Se não houver resposta, pode recorrer a um Julgado de Paz ou a tribunal, com direito a juros pelo atraso.